11.2亿起拍 北京王府世纪大厦流拍 为何无人出价

实在没想到拥有核心区位的商办资产想要快速变现也并非易事,位于北京的王府世纪大厦也流拍了。

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10月9日,阿里资产拍卖平台显示,盛京银行股份有限公司朝阳分行举行的北京王府世纪发展有限公司债务拍卖,虽然有4690人观看,但无人出价。

来自阿里拍卖平台的数据显示,北京王府世纪发展有限公司的主要资产为王府世纪大厦,市值约15.39亿元,起拍价11.2亿元,对应债务本金为7.5亿元,债务利息3.7亿元。元。

由于近两年市场环境的变化,大宗交易市场的活跃度有所下降。有些资产无法通过市场化收回,债权人往往会选择将资产止赎。

下周拍卖的王府世纪大厦和博瑞大厦地段不错。它们是商业市场上的稀缺资产,但要快速变现仍然不容易。此前的世茂公三、乐视大厦等资产,通过多次、多次降价成功拍卖。

北京王府世纪发展有限公司成立于1993年,是一家专业从事房地产开发和物业管理的中外合资企业。

该公司债权涉及的抵押物为位于北京市东城区东安门大街的王府世纪大厦。戒指。项目用地面积4839.59平方米,建筑面积521平方米。它用于商业和办公楼。

本项目的担保方式为抵押和担保。担保人为王志才、张宇文。同时,债权涉及两项业务,一项已提起诉讼并进入执行程序,另一项未提起诉讼。

王府世纪大厦比较有名。除了目标所在的位置,还与与目标关系密切的王志才和妻子王艳有关。

北京王府世纪发展有限公司的法人为王志才。除了王府世纪大厦,他早期开发的项目还包括位于长安街的标志性项目“长安8号”,也就是现在的佳兆业广场。

王志才的妻子王艳曾在电视剧《还珠格格》中饰演青歌一角。她居住的王府世纪大厦价值约1亿元,开窗可以俯瞰故宫全景。

外行看着热闹,投资者更关心的是王府世纪大厦的商业价值。这也是决定项目未来可以拍卖的价格的关键因素。

“综合楼龄、债权、地段三个因素,我个人判断,王府世纪大厦项目的投资价值有限。”北京写字楼市场一位不愿透露姓名的专业人士告诉界面新闻。

上述人士认为,第一,王府世纪大厦是1993年的老建筑,按照商业用地50年土地使用年限计算,剩余土地使用年限为21年。在机构投资者看来,这是一个非常尴尬的截止日期。根据民法典第359条,住宅建设用地使用权期限自动届满,自动续展。续展费的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。但是,续展非住宅建设用地使用权的,应当依法办理。

机构投资者在购买商业资产时会仔细计算投入成本和未来收益。如果土地使用年限即将到期,是否要支付一系列附加费用,比如土地出让金等附加费用。对此,目前对应的法律法规还不是特别明确,所以大部分机构投资者对这类老资产比较谨慎。

二是王府世纪大厦背后的债务压力很大。从王府世纪的位置和体量来看,11.2亿元的起拍价对应的是王府世纪的债务本息,即收到的本金为7.5亿元,利息及其他费用为3.7亿元。目前,大宗交易和商业市场处于下行周期。除非是非常优质的资产,否则机构投资者肯定会谨慎,考虑到项目的债务和投资价值之间的差异。

第三,王府世纪大厦的位置非常精致。虽然靠近故宫,位置很好,但优质的位置也带来了一个不确定的问题,那就是老楼如果翻新升级,能坐到这样的核心位置吗?批准是不确定的。

王府世纪大厦的起拍价已从市场估值15.39亿元折让,但仍被转入。

对此,上述人士认为,目前通过止赎实现资产变现的案例越来越多。越来越多。从前几年世茂三期和乐视大厦的案例来看,通过止赎变现最有效的方式是降低起拍价。王府世纪大厦未来也有可能通过降价寻找潜在买家。

王府世纪大厦的未售出拍卖与目前大宗交易市场甚至租赁市场的低迷有关。

第一太平戴维斯华北市场研究部负责人李翔告诉界面新闻,根据他们的研究结果,2022年前三季度,北京大宗投资市场累计成交额约为215亿元。比去年同期下降57.5%。

李翔表示,大宗交易投资市场的不活跃源于两个市场情况。首先,投资市场目前处于供过于求的状态。无论是开发商还是持有大量资产的机构,甚至是通过止赎变现的债权人,都在加速出售资产以变现。

不过,潜在买家对现有待售资产仍保持高度警惕,将对项目进行仔细、严格的筛选,期望能够以“买底”的价格收购。买卖双方的博弈仍在继续。此外,商业写字楼市场暂时处于调整周期,也影响投资市场的前景和市场行情。

高力国际华北资本市场与投资服务部副总监颜涵也表达了类似的观点。根据北京的大宗交易记录,最近一年交易额最高的是2019年,超过750亿元;2020年受疫情影响,大宗交易活跃度下降;2021年,北京恢复大宗交易活动,交易额达到650亿元;今年以来,北京大宗交易市场活跃度再次下降,主要受疫情、在线教育调整等因素影响,导致大宗交易投资者对未来的判断不清晰租赁市场。

虽然部分资产标的是通过止赎实现的,但债权人会提前联系拟退市的人,以提高止赎的成功率。但在这样的市场条件下,债权人往往无法以期望的价格和速度处置资产。

一位不愿透露姓名的投资市场人士表示,目前市场上的债权人主要是专注于不良资产投资的银行、信托和基金。为了提取资金,债权人希望以合适的价格处置资产。

除止赎外,债权人还将通过市场化渠道退出。比如下周即将拍卖的博瑞大厦,这两年一直在寻求市场化退出。

博瑞大厦位于北京CBD商圈与燕莎商圈交汇处。面积虽好,但拍卖的成败还是要看价格。

“目前博瑞大厦的起拍价为20.37亿元,2019年这是一个比较有吸引力的价格,但今年的写字楼并不理想,价格还有待市场验证。”上述投资市场人士表示。

去年7月,世茂公散成功拍卖。最终成交价为16.45亿元,仅比评估价29.29亿元低56%,比贾跃亭2016年收购价29.72亿元低55%。

世茂公三的缩水反映了贾跃亭和乐视网的兴衰,但也伴随着投资市场大宗交易的活跃。目前,王府世纪大厦也面临同样的问题。

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